소액으로 건물주 되는 방법! 리츠에 대해 알아보고 임대료 받자

부동산 가격이 하늘을 찌르고 있는 상황에서 소액으로도 임대료를 받을 수 있는 방법이 있습니다. 바로 리츠에 투자하는 것입니다. 최근 상장한 NH올원리츠나 SK리츠, 롯데리츠, ESR켄달스퀘어리츠 등 다양한 리츠가 국내 증권시장에 상장되어 있습니다. 이러한 리츠 주식을 갖고 있기만해도 건물주가 되어 임대료를 받을 수 있습니다. 리츠 주식의 수익 원리 및 등장배경과와 투자 방법에 대해 알아보겠습니다.

 

리츠의 개념과 등장배경을 스토리를 통해 알아보자

부동산투자신탁이라고도 하는 리츠란 'Real Estate Investment Trusts'의 줄임말로 'REITs'를 발음대로 읽은 것입니다. 리츠는 수 많은 사람들에게 자본금을 투자받아 부동산, 건물 등을 사고 그곳에서 나오는 월세 임대료를 다시 투자자에게 나누어 주는 기업을 의미합니다. 리츠 등장배경을 하단에 스토리로 설명해보았습니다.

 

예를 들어 홍길동이라는 사람이 인천에 100억짜리 건물을 매수할 계획을 하고 있다고 가정해봅시다. 해당 건물의 수익률은 연 평균 4%라고 합니다. 그러나 홍길동은 수중에 100억이라는 현금도 부족하고 은행 등에서 대출하는 것도 한계가 있었습니다. 이 때 홍길동은 건물을 매수하기 위해 투자금을 모으기로 하고 예비 투자자들에게 홍보를 시작합니다. "여러분들이 저에게 투자금을 주시면 투자금들을 모두 모아 건물을 매수하고 거기서 나온 임대료를 나누어 드리겠습니다." 그렇게 투자금을 모아 건물을 매수합니다. 홍길동은 더 나아가 수익률이 더 좋은 건물을 또 매수하기 위해 투자자들을 더욱 모읍니다. 이런식으로 부동산 수가 더 늘어나고 투자자들도 많아집니다.

 

그러나 홍길동은 혼자 임대금을 받고 다시 재분배하는 업무를 하기 벅차서 해당 업무를 맡을 직원들을 고용합니다. 건물도 늘고 투자자들도 늘어가면서 자연스럽게 직원들도 늘기 시작합니다. 여기서 홍길동은 기발한 생각을 합니다. 바로 자기 회사를 주식회사로 전환하고 증권시장에 상장시켜 더 많은 투자자들을 쉽게 모일 수 있게 하는 것입니다. 홍길동의 기업은 사명을 길동리츠로 바꾸고 주식을 발행하는 식으로 투자금을 모으기 시작합니다.

 

길동리츠는 오로지 임차인에게 임대금을 받고 투자자들에게 임대료를 재배분하는 노동비와 기타 기업 유지 비용을 제외한 수익을 투자자들에게 나눠주기 때문에 투자자들은 실제 건물 임대료와 비슷한 투자 수익률을 얻게 됩니다. 또한 길동리츠 투자금을 통해 건물을 매수하였으므로 누이좋고 매부좋은 상황인 것입니다.

 

리츠 투자 방법, 종류, 배당 시기

리츠에 투자하는 방법은 어렵지 않습니다. 리츠기업은 주식시장에 상장되어있기 때문에 주식을 매매하는것과 동일한 방식으로 진행하시면 됩니다. 임대수익은 리츠 종류에 따라 반기별 혹은 분기별로 입금되며 평균 7% 사이의 시가배당률을 보입니다. 국내 리츠사는 300여개가 넘지만 현재 주식시장에 상장된 리츠는 작성일 기준 14개입니다. SK리츠, NH올원리츠, ESR켄달스퀘어리츠, 롯데리츠 등이 있습니다. 리츠별로 동일한 성격의 부동산을 소유하고 있는것이 아닙니다. 백화점 건물을 관리하는 리츠, 오피스리츠 심지어 카지노 리츠나 교도소 리츠도 있습니다. 상장된 리츠별 배당율 및 수익정보 등에 대한 구체적인 정보는 다음 포스팅에서 다뤄보겠습니다.

리츠 투자의 장점

첫번째 장점은 특히 요새 비싼 부동산에 소액으로도 투자할 수 있는 것입니다.  대체로 리츠의 주가는 1만원 미만으로 가격이 저렴한 편입니다. 그렇다면 부동산 소액 투자가 왜 좋은걸까요? 바로 안정적이라는 것입니다. 임대수익이 나오지 않을 경우는 2가지인데 건물이 무너지거나 공실률이 높아지는 것입니다. 건물이 무너질일은 거의 없고 리츠사들의 관리 부동산들의 공실률은 대체로 5%미만이라고 합니다. 

 

 

두번째 장점은 높은 배당률입니다. 리츠사는 월세로 얻는 임대료의 90%이상을 주주들에게 나눠주기 때문에 배당률이 높게 나타납니다. 저금리 시대에 은행이율은 낮고 또 요샌 투자하자니 장도 안좋으니 포트폴리오에서 리츠와 같은 고배당주들의 비율이 높아지고 있다고 합니다.

 

리츠 투자의 단점

개인적으로는 장점에 비하면 단점은 작은편이라고 생각은 합니다만 리츠 투자도 단점이 있습니다. 바로 리츠도 주식이라는 점과 부동산이라는 점입니다.

 

리츠가 주식 중에서는 굉장히 안정적인 편이나 시장의 여러 상황에 영향을 받습니다. 금리 인상이나 경제 위기, 주주들의 매수,매도에 따른 시세변동에 영향을 받습니다. 이런 상황에서 가격이 높을때 매수를 하면 수익율이 적어지는 현상이 발생합니다. 임대 배당금을 주당 얼마의 절대값으로 주기 때문입니다. 예를 들어 주가가 5,000원인 리츠는 주당 100원의 배당금을 준다고 할 때 수익율은 2%이지만 주가가 10,000원으로 오르면 주당 배당금 100원은 동일하기 때문에 수익율이 1%가 됩니다.

 

 

앞서 장점으로 넘기긴 했지만 건물은 결국 유형자산이기 때문에의 노후화나 기타 자연재해 등의 영향을 받을 수 있습니다. 또한 장기적으로 부동산 시장이 침체가 오면 임대료도 낮아지기 때문에 이러한 영향을 받을 수 있습니다. 공실률도 여러 상황에 따라 높아질수 있는 여지가 있습니다. 혹은 리츠로 관리 중인 건물에 대한 대출금이 있을 때 금리가 오른다면 리츠 수익이 떨어질 수 있습니다.